Mutui – Nullo il mutuo fondiario che superi il limite di finanziabilità
Il superamento del limite di finanziabilità secondo l’art. 38 comma 2 del T.U.B. (D.Lgs. n. 385 del 1993) comporta la nullità del mutuo fondiario? Ebbene sull’argomento, rispetto alla precedente interpretazione, rintracciabile nelle pronunce della Suprema Corte. n. 26672/2013 e n. 22446/2015, che non riconosceva affatto la sanzione della nullità del contratto a fronte del superamento del limite del finanziamento erogato, appare ormai fermo e consolidato il mutato orientamento della giurisprudenza di legittimità, (Cass. Civ. 13.07.2017 n.17352; Cass. Civ. 31.07.2017 n. 19016; Cass. Civ. 11.05.2018 n.11543; Cass. Civ. 16.05.2018 n. 11956; Cass. Civ. 28.5.2018 n.13286) – seguita poi da quella di merito, come nel caso di cui alla sentenza in commento – che, in modo innovativo, si è espressa con plurime conferme, sul fatto che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera CICR, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario. Infatti poiché il limite è essenziale ai fini della quantificazione del finanziamento ipotecario come, appunto “fondiario”, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti,” prima fra tutti, ove sia stata avanzata istanza in tal senso da parte della banca (così la Suprema Corte con pronuncia del 13.07.2017 n. 17352). Il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 2479/2018, oggetto della nostra analisi, pur non condividendo le argomentazioni espresse dalla Suprema Corte, non ha potuto fare altro che adeguarsi al nuovo e costante indirizzo interpretativo. Il Giudice di merito, poi, si pronuncia anche sul criterio da utilizzare per la valutazione del limite di finanziabilità ai fini del rispetto dell’art. 38 T.u.b., ritenendo all’uopo di prendere a parametro di riferimento, il valore commerciale del bene e non il suo valore cauzionale. Il Tribunale rileva altresì, che la stima cui va rapportata la valutazione del rispetto del limite di finanziabilità, deve riferirsi all’immobile nel momento dell’erogazione del finanziamento. Ed è proprio applicando questi principi, che alla fattispecie sottoposta al vaglio del magistrato in questione, si è riscontrata l’effettiva violazione del limite posto dall’art. 38, con la conseguente nullità del mutuo e accoglimento dell’opposizione a precetto, non avendo la banca dimostrato il persistere di ulteriori ragioni creditorie.
| Orientamenti giurisprudenziali | |
| Conformi: | Cass. Civ. 13.07.2017 n. 17352;
Cass. Civ. 31.07.2017 n. 19016; Cass. Civ. 11.05.2018 n. 11543; |
| Difformi: | Cass. Civ. 28.11.2013 n. 26672; |
Il Tribunale di Monza, con sentenza del 12 ottobre del 2018, è stato chiamato a pronunciarsi su una questione di nullità contrattuale di mutuo fondiario sottoscritto nel 1999, per violazione del limite di finanziabilità di cui all’art. 38 comma 2 del T.U.B., (D.Lgs. n. 385 del 1993). Come è noto tale disposizione prevede che “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” e, al predetto secondo comma, precisa che è la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del Cicr, a determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
In osservanza del comma secondo dell’art. 38 TUB, il Cicr, con Delib. 22 aprile 1995, ha così sancito:
| 1. L’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino a 1 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia. |
| 2. In presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie su un immobile, ai fini della determinazione dell’ammontare massimo di un finanziamento di credito fondiario, a1 relative importo va aggiunto il capitale residue del finanziamento pregresso. |
Il Tribunale di Monza ha ripercorso, sia pur non condividendola in pieno, la stessa strada tratteggiata dalla Suprema Corte (Cass. Civ. 13.07.2017 n.17352; Cass. Civ. 31.07.2017 n. 19016; Cass. Civ. 11.05.2018 n.11543; Cass. Civ. 16.05.2018 n. 11956; Cass. Civ. 28.5.2018 n.13286) la quale ha affermato, ripetutamente, che il mancato rispetto del limite di finanziabilità (pari all’80% del valore del bene ipotecato o del costo delle opere da eseguire su di esso), ai sensi dell’art. 38 secondo comma, del T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé, la nullità del contratto di mutuo fondiario e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario , quale “ fondiario”, lo sconfinamento di esso condurrebbe automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario, ove ne risultino accertati i presupposti.
Il giudice monzese nella sentenza in questione, ripercorre le evoluzioni del pensiero espresso dalla Cassazione sul tema, partendo dal precedente orientamento (Cass. Civ. 28.11.2013 n. 26672; Cass. Civ. 04.11.2015 n. 22446; Cass. Civ. 4471/2016), che aveva sempre escluso la nullità del contratto, ritenendo che la violazione del limite di cui l’art. 38 non potesse dar luogo alla predetta nullità del mutuo, in quanto la richiamata disposizione essendo relativa esclusivamente al comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale previsto dalla stessa disposizione e dalla circolare C.I.C.R. del 22.04.95, senza incidere sul sinallagma contrattuale, avrebbe potuto al più legittimare l’applicazione di sanzioni da parte della Banca d’Italia, ferma restando, la validità e conservazione del rapporto privatistico.
Pertanto la S.C. riteneva che il potere di determinare l’ammontare massimo dei finanziamenti, attiene a un elemento necessario del contratto (l’oggetto del contratto), concordato fra le parti, e, pertanto, “non rientra nell’ambito della previsione di cui all’art. 117 n. 8 del medesimo decreto, il quale attribuisce invece all’istituto di vigilanza un potere conformativo o tipizzatorio del contenuto del contratto, prevedendo clausole-tipo da inserire nel regolamento negoziale a tutela del contraente debole” (Cass. Civ. 27380/2013).
In base a tale orientamento, il superamento del limite di finanziabilità stabilito dalla Banca d’Italia non cagionerebbe quindi alcuna nullità, neppure relativa, del contratto di mutuo fondiario (anche perché il cliente non avrebbe interesse a farla valere, essendo un mutuo concesso oltre il limite di finanziabilità di regola più favorevole al cliente).
Le disposizioni in questione non sarebbero infatti volte ad inficiare norme inderogabili sulla validità del contratto, ma appaiono norme di buona condotta, la cui violazione potrà comportare l’irrogazione delle sanzioni previste dall’ordinamento bancario, qualora ne venga accertata la violazione a seguito dei controlli che competono alla Banca d’Italia, nonché l’eventuale responsabilità, senza ingenerare una causa di nullità, parziale o meno, del contratto di mutuo (Cfr. Cass. Civ. 27380/2013).
Ne conseguiva che il superamento del tetto massimo di finanziabilità, pari all’80% dei cespiti immobiliari, non poteva determinare, secondo tale orientamento, la nullità dei contratti di mutuo fondiari.
Il descritto indirizzo è stato tuttavia cambiato con le recenti pronunce della Cassazione (Cass. Civ. n. 17352/2017 e Cass. Civ. n. 19015/2017), affermandosi, così il principio di diritto, secondo cui, “il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2 T.u.b. e della conseguente delibera del Cicr, determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto fondiario, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario”.
Il superamento del limite di finanziabilità e l’automatica nullità contrattuale, secondo gli ermellini, non è riconducibile all’art. 117, comma 8 T.U.B, ma va riportata nella generale nullità ex art. 1418 c.c., “considerato che la suddetta prescrizione dettata dall’art. 38 citato si inserisce tra gli elementi essenziali di un contratto di mutuo fondiario, “intrinseci del negozio, relativi alla sua struttura (il contenuto)” e deriva da una norma di natura imperativa, che incide direttamente sulla prestazione creditizia, regolandone il quantum, a tutela di “interessi economici nazionali (pubblici)” (Cass. Civ., Sez. I, Ord. n. 11543 dell’11 maggio 2018)
La Corte di Cassazione, nel distinguere fra regole di validità e regole di condotta, ha ritenuto che il limite di finanziabilità costituisce un elemento fondamentale del negozio stabilito a tutela di un interesse pubblico prevalente.
Il Tribunale di Monza ha fatto proprio il ragionamento e il principio di diritto delle pronunce della Cassazione del 2017 e 2018 ed ha rilevato che il valore cui deve essere rapportata la valutazione del limite di finanziabilità nel rispetto dell’art. 38 T.U.B. è il valore commerciale del bene e non il valore cauzionale. In questo il giudice di merito si discosta dal CTU che aveva determinato il valore sulla base della stima effettuata dall’organo della procedura esecutiva a ciò preposto nella prospettiva della vendita all’asta. Va da sé che in tali casi il valore del bene sarà ridotto di una percentuale variabile per garantire l’acquirente da eventuali ulteriori costi sull’immobile.
Il Tribunale rileva altresì che la stima cui va rapportata la valutazione del rispetto del limite della finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B. deve riferirsi all’immobile al momento dell’erogazione del prestito e non quello cauzionale, come sopra inteso.
Il Tribunale di Monza, ha accolto l’opposizione a precetto, notificato per il recupero di somme asseritamente dovute in forza del contratto di mutuo fondiario stipulato nel 1999, dichiarandone la nullità del mutuo e la nullità del precetto
Gli opponenti impostano la loro difesa allegando – con riferimento al contratto di mutuo intrattenuto con la banca convenuta – 1) la nullità del contratto in parola per violazione del limite della finanziabilità di cui all’art. 38 T.U.B.; 2) la conseguente nullità dell’ipoteca volontaria iscritta a garanzia; 3) per l’effetto e in applicazione dell’art. 1284 c.c., la rideterminazione delle somme versate dagli opponenti a titolo di capitale ed interessi, previo ricalcolo degli stessi ed imputazione di quanto pagato in eccesso a diminuzione del residuo dovuto in conto capitale e successivi interessi sulle rate a scadere al tasso legale; 4) determinazione dell’effettivo debito; 5) accertamento dell’usura contrattuale e sopravvenuta. In via subordinata la condanna dell’istituto di credito alla restituzione delle somme indebitamente percepite, in virtù della violazione dell’art. 38 T.U.B..
La banca opposta, viceversa oltre all’inammissibilità dell’opposizione, ha chiesto l’accertamento e la dichiarazione dell’efficacia esecutiva del mutuo fondiario, oltre al rigetto dell’opposizione.
Il Tribunale, nel seguire la consolidata interpretazione innovativa della giurisprudenza di legittimità del 2017 e del 2018 ha accertato la nullità del mutuo fondiario e la nullità del precetto, non avendo l’opposta dimostrato il persistere delle ragioni di credito, anche solo a titolo restitutorio, che legittimi anche solo parzialmente il precetto., tuttavia l’assenza stessa della prova in relazione all’ammontare versato dagli opponenti, a titolo di capitale e interessi, non ha consentito al giudice di poter condannare la banca a restituire importi in loro favore non avendo i mutuatari, così come confermato dalla CTU espletata, prodotto la documentazione utile a dimostrare il quantum versato. Per il Tribunale la dichiarazione di nullità del mutuo per il superamento del limite di finanziabilità, travolge anche il resto delle doglianze, come l’usurarietà, esonerandolo da ogni ulteriore valutazione sulla questione.
La banca è stata così condannata al pagamento delle spese di lite.